Guía de Bienes Raíces: ¿Qué Significa Exactamente que una Casa esté "Under Contract"?
Cuando estás explorando el mercado inmobiliario, especialmente en países como Estados Unidos o en transacciones internacionales, es muy común encontrarse con listados de propiedades marcados con el estado "Under Contract" (Bajo Contrato). A primera vista, muchas personas asumen que esto significa que la casa ya se vendió y que no hay ninguna posibilidad de adquirirla. Sin embargo, en el complejo mundo de la compraventa de inmuebles, este estado representa una fase intermedia crucial que todo comprador y vendedor debe comprender a fondo.
En términos sencillos, cuando una propiedad se encuentra under contract, significa que el vendedor ha aceptado formalmente una oferta por escrito presentada por un comprador, y ambas partes han firmado un contrato de compraventa legalmente vinculante (Purchase and Sale Agreement). No obstante, la transacción aún no se ha cerrado definitivamente. La vivienda ha entrado en un periodo de transición en el que deben cumplirse ciertos requisitos, contingencias y trámites financieros antes de que la propiedad cambie oficialmente de manos en la fecha del cierre (closing day).
La Diferencia Fundamental: "Under Contract" vs. "Pending"
Uno de los puntos que genera mayor confusión entre los compradores es la distinción entre una propiedad under contract y una propiedad en estado pending (pendiente). Aunque a menudo se utilizan como sinónimos en el lenguaje cotidiano, en las plataformas de listados inmobiliarios (como el MLS) representan etapas con diferentes niveles de compromiso.
El Papel de las Contingencias: El Muro entre el Contrato y el Cierre
El aspecto más crítico de la fase under contract es la presencia de las llamadas contingencias. Una contingencia es una cláusula estipulada en el contrato que le permite al comprador (o en ocasiones al vendedor) retirarse legalmente del acuerdo sin sufrir penalizaciones financieras ni perder su depósito de garantía (Earnest Money Deposit).
Durante este periodo, la venta está en un estado de "reserva condicional". Si alguna de las cláusulas o condiciones acordadas no se satisface dentro de los plazos establecidos, el contrato puede rescindirse. Las contingencias más comunes que definen esta etapa incluyen:
Contingencia de Inspección (Home Inspection Contingency): Otorga al comprador un plazo determinado (generalmente entre 7 y 14 días) para contratar a un inspector profesional. Si el informe revela problemas estructurales graves, fallas en el techo, presencia de moho o sistemas defectuosos, el comprador puede negociar reparaciones, solicitar créditos al precio final o cancelar el contrato reteniendo su depósito.
Contingencia de Evaluación o Avalúo (Appraisal Contingency): El prestamista hipotecario del comprador enviará a un perito evaluador independiente para determinar el valor real de mercado de la propiedad. La entidad bancaria solo prestará dinero basándose en el valor evaluado. Si el avalúo resulta ser inferior al precio de compra acordado (situación conocida como appraisal gap), las partes deben renegociar el precio, el comprador debe aportar la diferencia en efectivo, o de lo contrario, el contrato se cancela.
Contingencia de Financiamiento (Mortgage/Financing Contingency): A pesar de que la mayoría de los compradores presentan una carta de preaprobación al hacer su oferta, la aprobación final del préstamo hipotecario por parte del departamento de underwriting toma varias semanas. Esta cláusula protege al comprador en caso de que su crédito sea denegado inesperadamente durante el proceso.
Contingencia de Venta de Vivienda Previa (Home Sale Contingency): Ocurre cuando el comprador condiciona la adquisición de la nueva casa a la venta previa de su vivienda actual. Si no logra vender su propiedad en un plazo fijo, el contrato queda anulado.
¿Qué Sucede con el Dinero de Garantía (Earnest Money)?
Inmediatamente después de entrar under contract, el comprador debe entregar el earnest money o depósito de buena fe. Este monto suele representar entre el 1% y el 3% del valor total de la propiedad (o más en mercados altamente competitivos).
Este dinero no va directamente al vendedor; se deposita en una cuenta de pliego de condiciones (escrow account) gestionada por una compañía de títulos o un agente tercero neutral. El propósito de este depósito es demostrar el compromiso serio del comprador. Si el comprador decide retirarse sin una causa justificada expresada en las contingencias, perderá este dinero en favor del vendedor. Por el contrario, si todo avanza correctamente, el importe se aplica directamente hacia el pago inicial (down payment) o los costos de cierre.
¿Puede un Comprador Presentar una Oferta si la Casa está "Under Contract"?
La respuesta corta es sí. Aunque la propiedad ya tenga un acuerdo firmado con otra persona, la mayoría de los vendedores continúan abiertos a recibir ofertas de respaldo (backup offers).
Si tu oferta de respaldo es aceptada por el vendedor, te colocas automáticamente en la primera línea de espera. En el caso de que el comprador primario no logre obtener su hipoteca, no llegue a un acuerdo tras la inspección o falle en el cumplimiento de sus plazos, su contrato se romperá y tu oferta de respaldo pasará a ser el contrato primario activo de inmediato.
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