Índice

Atualmente, não existe nenhum banco em Portugal que financie 100 % do valor de aquisição de um imóvel para clientes particulares no mercado livre. Devido às regras apertadas do Banco de Portugal impostas em 2018, o limite máximo de financiamento (LTV) situa-se, por norma, nos 90 % para habitação própria permanente. Contudo, ainda é possível obter o financiamento total se optar por imóveis de retoma bancária ou se for elegível para a nova garantia pública destinada a jovens até aos 35 anos. Quer saber como contornar a barreira dos capitais próprios? Vamos dissecar as letras miúdas do sistema financeiro português.

O fim da ilusão do crédito total e a realidade do Banco de Portugal

Houve um tempo em que entrar num banco era sinónimo de sair de lá com a chave na mão e, quem sabe, mobília paga. O crédito a 100 % era a norma, o desvario era comum e o rigor era uma nota de rodapé. O problema é que esse castelo de cartas ruiu com a crise financeira. Para evitar que as famílias ficassem presas a dívidas superiores ao valor das casas, o regulador cortou as pernas ao mercado. Hoje, se quer comprar uma casa de 200 mil euros, a regra de ouro diz que o banco só lhe empresta 180 mil. Ponto final.

O conceito de Loan-to-Value e por que razão ele manda na sua vida

Onde falha a maioria dos candidatos ao crédito habitação é na compreensão do LTV. O Loan-to-Value é o rácio entre o montante do empréstimo e o valor da garantia, que é o menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária. Sejamos claros: se a avaliação vier por baixo, os 90 % passam a ser muito menos do que o comprador antecipava. É aqui que muitos processos descarrilam à última hora. O banco não quer saber se o vendedor é seu primo ou se a casa tem uma vista incrível; ele quer segurança estatística. Para o regulador, o risco de financiar a totalidade é incomportável para a estabilidade do sistema financeiro nacional.

A exceção que confirma a regra: Imóveis de retoma bancária

Nem tudo está perdido para quem tem os bolsos vazios de poupanças, mas prepare-se para as limitações. Os bancos continuam a poder financiar 100 % apenas nos seus próprios imóveis. São as casas que foram entregues por incumprimento de outros clientes. É uma situação em que o banco tem pressa em limpar o balanço e, por isso, abre o cordão à bolsa. Muitas vezes estas casas são autênticos "monos" ou situam-se em zonas onde ninguém quer morar. É o preço a pagar pela facilidade. Mas, se tiver sorte, pode encontrar uma pérola perdida no inventário de um grande banco nacional, usufruindo ainda de spreads mais baixos e isenção de algumas comissões iniciais.

Desenvolvimento técnico sobre a Garantia Pública para Jovens

Recentemente, o Governo português lançou uma tábua de salvação que baralhou as contas do mercado. A garantia pública para jovens até aos 35 anos surge como a resposta política ao problema da falta de capital próprio. Mas não se engane: o Estado não lhe dá o dinheiro. O Estado funciona como fiador daquela fatia de 10 % que lhe falta. Isto permite que o banco financie os 100 % do preço de transação sem violar as regras de solvabilidade. É uma mudança de paradigma, mas que carrega consigo exigências brutais de rendimento e estabilidade laboral que muitos jovens ainda não conseguiram amealhar no início de carreira.

Os critérios de elegibilidade que ninguém lê com atenção

Para beneficiar desta medida, não basta ter menos de 35 anos. É preciso que o imóvel não exceda os 450 mil euros, que os compradores estejam no máximo no oitavo escalão do IRS e, talvez o mais difícil, que não tenham dívidas ao fisco ou à Segurança Social. Além disso, a taxa de esforço continua a ser o grande carrasco. Se o seu salário mal chega para as contas do mês, não há garantia pública que o salve. O banco vai analisar o seu extrato bancário com uma lupa e, se vir gastos excessivos em aplicações de entregas de comida ou apostas, a porta fecha-se rapidamente.

A mecânica financeira por trás do aval estatal

Quando falamos de um financiamento total via garantia pública, a estrutura do empréstimo muda ligeiramente no que toca à análise de risco. O banco sente-se confortável porque sabe que, em caso de incumprimento e venda forçada com prejuízo, o Estado cobre a diferença daquela primeira tranche de 10 %. Sejamos realistas: esta medida pode inflacionar ainda mais os preços das casas nas periferias das grandes cidades. Com mais gente capaz de entrar no jogo sem poupanças, a procura dispara e os vendedores, que não são parvos, sobem o preço. O que ganha na entrada, pode acabar por pagar em juros ao longo de trinta ou quarenta anos.

O impacto no custo efetivo do empréstimo (MTIC)

Financiar 100 % é, por definição, mais caro do que financiar 80 %. O Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) vai disparar. Ao pedir mais dinheiro, paga juros sobre um capital maior durante todo o prazo. É matemática pura e dura, sem espinhas. Muitos casais novos focam-se apenas na prestação mensal, mas esquecem-se de olhar para o custo total do crédito. Um empréstimo a 100 % pode custar dezenas de milhares de euros a mais em juros comparativamente a um crédito tradicional com entrada. É preciso fazer as contas à vida e perceber se a pressa de sair de casa dos pais compensa este custo financeiro a longo prazo.

Alternativas engenhosas e o perigo do crédito multiopções

Muitos portugueses tentam contornar o sistema através do chamado crédito pessoal para a entrada. Isto é caminhar sobre gelo fino e o banco sabe-o perfeitamente. O sistema informático bancário deteta imediatamente se contraiu um empréstimo noutra instituição nos meses anteriores à escritura. Se o fizer, a sua taxa de esforço explode e o crédito habitação é recusado na hora. No entanto, existem formas legais e menos arriscadas de maximizar o capital disponível, como a penderabilidade de outros ativos ou o reforço de garantias através de imóveis de familiares.

A hipoteca de um segundo imóvel como alavanca

Se os seus pais tiverem uma casa já paga e estiverem dispostos a ajudar, pode ser possível obter os 100 %. Como? Dando esse segundo imóvel como garantia adicional (hipoteca de segundo grau ou reforço de garantia). Para o banco, o rácio de garantia desce drasticamente, o que permite emprestar a totalidade do valor da compra da casa nova. É uma jogada de mestre, mas que coloca o património da família em risco direto. Se as coisas correrem mal, não perde só a sua casa; os seus pais podem ficar sem o teto deles. É uma decisão que exige uma conversa séria à mesa do jantar, sem tabus financeiros.

Comparação entre bancos: Quem está mais aberto a negociar?

Embora as regras sejam transversais, a apetência pelo risco varia entre o banco de retalho tradicional e os bancos digitais ou de nicho. Onde falha um banco sistémico, pode triunfar uma instituição mais pequena e agressiva. Alguns bancos, para captar clientes de alto rendimento (médicos, engenheiros informáticos, juízes), podem ser mais flexíveis na avaliação ou nas condições de financiamento complementar. No entanto, a regra dos 90 % para habitação própria permanente continua a ser a barreira de betão que poucos conseguem saltar sem as ajudas estatais ou imobiliárias específicas.

A guerra dos spreads e os produtos associados

Para compensar a falta de entrada, alguns bancos podem sugerir spreads ligeiramente mais altos ou a contratação de seguros mais caros. Não caia na esparrela de aceitar tudo o que lhe põem à frente. A venda cruzada de produtos (cross-selling) é a forma que os bancos têm de recuperar a margem que perdem ao facilitar o crédito. Cartões de crédito com anuidades caras, seguros de vida com coberturas desnecessárias ou planos de poupança reforma com rentabilidade zero. Compare sempre a TAEG e não apenas o spread nominal, porque é aí que se escondem os verdadeiros custos de quem quer ser financiado a cem por cento. No fundo, o banco nunca perde dinheiro; ele apenas redistribui o custo pelo tempo.