Wie funktioniert Zins und Tilgung?

Zins und Tilgung einfach erklärt

Bei einem Immobilienkredit hört man oft die Begriffe „Zins“ und „Tilgung“. Doch was bedeuten sie genau? Die monatliche Rate, auch Annuität genannt, setzt sich aus zwei Teilen zusammen: dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil. Der Zinsanteil ist der Preis für die Kreditaufnahme – also das Entgelt, das der Kunde an die Bank zahlt, weil er sich ihr Geld ausleiht. Er berechnet sich auf Basis des noch offenen Darlehensbetrags und des vereinbarten Zinssatzes.

Der Tilgungsanteil hingegen dient dazu, den eigentlichen Kredit schrittweise zurückzuzahlen. Je höher dieser Anteil, desto schneller verringert sich die Schuldenlast. Bei einem Annuitätendarlehen, das in Deutschland besonders beliebt ist, bleibt die Gesamtrate zunächst gleich. Doch im Laufe der Zeit verändert sich das Verhältnis: Da mit jeder Zahlung der Schuldenstand sinkt, werden auch die Zinsen geringer. Der eingesparte Betrag fließt automatisch in die Tilgung – der Tilgungsanteil steigt also, ohne dass die Rate steigen muss.

Dieser Effekt beschleunigt die Rückzahlung, besonders in den späteren Jahren der Laufzeit. Wer langfristig plant, profitiert davon, eine möglichst hohe Anfangstilgung zu vereinbaren – das senkt die Gesamtkosten und verkürzt die Zahlungsdauer. Klar ist: Ein ausgewogenes Verhältnis von Zins und Tilgung macht nicht nur die Monatsrate kalkulierbar, sondern trägt auch dazu bei, dass die Traumimmobilie irgendwann wirklich schuldenfrei ist.