İçindekiler

Hisseli tapu bir başkasına satılır mı sorusunun cevabı teknik olarak evet olsa da bu işlem göründüğü kadar basit değildir. Türk Medeni Kanunu çerçevesinde bir paydaş kendi hissesini üçüncü bir kişiye devretme hakkına sahiptir ancak diğer hissedarların sahip olduğu yasal önalım hakkı yani şufa hakkı bu süreci bir hayli zorlaştırır. Gayrimenkul piyasasında sıkça karşılaşılan bu durum aslında mülkiyet hakkının özgürlüğü ile mevcut ortakların korunması arasındaki ince çizgide yürümek gibidir. Eğer yasal prosedürlere ve noter bildirimlerine harfiyen uymazsanız yaptığınız satışın bir mahkeme kararıyla iptal edildiğini görmeniz işten bile değil.

Hisseli Tapu Satışında Sık Yapılan Hatalar ve Yanlış Bilinenler

Hisseli tapu devri söz konusu olduğunda, kulaktan dolma bilgilerle hareket etmek çoğu zaman telafisi güç maddi kayıplara yol açar. En büyük yanılgı, kendi payımı istediğim an istediğim fiyata satarım düşüncesidir. Teoride bu mümkün görünse de, pratik hukukta şufa hakkı (önalım hakkı) bu özgürlüğü ciddi şekilde kısıtlar. Paydaşlar, dışarıdan birine yapılan satışı öğrendikleri andan itibaren belirli süreler içerisinde dava açarak o payı satın alma hakkına sahiptir. Bu noktada yapılan en büyük hata, tapu harcını az ödemek için satış bedelini düşük göstermektir. Eğer gerçek satış bedeli 5 milyon TL iken tapuda 1 milyon TL gösterilirse, diğer hissedarlar önalım davası açarak o payı 1 milyon TL üzerinden elinizden alabilirler. Bu durum, alıcı için tam bir finansal yıkım demektir.

Fiili Taksim Var Diyerek Hukuki Süreci İhmal Etmek

Hissedarların kendi aralarında burası senin, şurası benim şeklinde sözlü veya yazılı ama resmi olmayan bir anlaşma yapmasına fiili taksim denir. Birçok kişi, bu anlaşmaya güvenerek payını üçüncü kişilere satabileceğini sanır. Ancak, resmi makamlarda ve tapu sicilinde bu taksimat tescil edilmediği sürece, yapılan tüm anlaşmalar hukuki açıdan zayıftır. Yeni alıcı, diğer hissedarların rızasını almadan arazi üzerine bir yapı inşa ettiğinde, yarın bir gün ortaklığın giderilmesi davası açıldığında o yapı hukuken geçersiz sayılabilir. Sözleşmenin gücü, tapu kütüğündeki şerh kadar etkili değildir.

İzale-i Şuyu Davasından Korkup Zararına Satış Yapmak

Pek çok hissedar, ortaklığın giderilmesi davası açıldığında mülkün yok pahasına satılacağına dair bir korku besler. Bu korku nedeniyle, piyasa değerinin çok altında teklif veren fırsatçılara paylarını satarlar. Oysa mahkeme yoluyla yapılan satışlarda mülk bilirkişi tarafından değerlenir ve açık artırma usulüyle satılır. Elbette bir miktar masraf ve zaman kaybı olur ama bu, mülkü değerinin yarısına elden çıkarmaktan çok daha mantıklı bir yoldur. Bilgisizlik, bu süreçteki en büyük maliyet kalemidir.