Wie berechnet das Finanzamt das Wohnrecht?

Wie das Finanzamt das lebenslange Wohnrecht bewertet

Wenn Eltern einer Immobilie an ihre Kinder übertragen, aber selbst weiter darin wohnen möchten, spricht man vom lebenslangen Wohnrecht. Für das Finanzamt ist dieses Recht jedoch kein Geschenk ohne Wert – es wird steuerlich berücksichtigt.

Die Berechnung erfolgt nach einem klaren Schema: Zunächst wird die jährliche Kaltmiete der Wohnung geschätzt – also die Miete ohne Nebenkosten. Diese Zahl wird dann mit der voraussichtlichen Restlebenserwartung des Berechtigten multipliziert. Das Ergebnis zeigt, wie viel das Wohnrecht grob über die Jahre wert wäre.

Doch weil zukünftige Zahlungen heute weniger wert sind, wird dieser Betrag anschließend mit einem sogenannten Abzinsungsfaktor angepasst. Dieser berücksichtigt Zinsverluste über die Zeit und ergibt so den Barwert des Wohnrechts. Je älter die Person, desto niedriger fällt dieser Wert aus, da die erwartete Nutzung kürzer ist.

Der errechnete Barwert wird vom Gesamtwert der Immobilie abgezogen. Was übrig bleibt, ist der Betrag, der für Erbschaft- oder Schenkungsteuer zugrunde gelegt wird. Auf diese Weise kann der steuerliche Vorteil für die Familie optimiert werden.

Ein Beispiel: Bei einer Kaltmiete von 6.000 Euro, einer Restlebenserwartung von 20 Jahren und einem angemessenen Abzinsungssatz ergäbe sich ein Barwert von etwa 100.000 Euro – je nach aktuellem Zinsumfeld. Dieser Betrag mindert dann den versteuerbaren Erwerbswert.

Es lohnt sich daher, die Berechnung genau zu prüfen – besonders bei Schenkungen oder Erbfällen. Wer unsicher ist, sollte einen Steuerberater hinzuziehen, um Fehler zu vermeiden und Ansprüche richtig zu bewerten.