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結論から言うと、税金面で圧倒的に得なのは「不動産」だ。現金1億円はそのまま1億円として課税されるが、不動産なら評価額が大きく下がり、相続税を数百万円から数千万円単位で圧縮できる。ただし、遺産分割での揉めやすさや流動性の低さという致命的な罠も潜む。単純な損得勘定だけで決めると大火傷を負うのが相続の恐ろしさだ。

現金と不動産でなぜこれほど税額に差が出るのか

相続税の計算において、資産の価値をどう測るかという「評価方法」の違いが命運を分ける。現金や預金の場合、額面金額がそのまま100%課税対象（相続税評価額）になる。つまり、1億円の預金はどこまでいっても1億円としての税金が請求されるわけだ。逃げ場はどこにもない。

一方で、不動産は「路線価」や「固定資産税評価額」という独自の基準で査定される。これが実に面白い。時価（実勢価格）と比べると、土地は概ね8割程度、建物は5割から6割程度の評価にまで縮むのだ。これだけでも十分に税負担は軽くなるが、さらに「小規模宅地等の特例」などを活用すれば、自宅用地などの評価額が最大80%も減額される。1億円で買った土地が、税金計算上はわずか2000万円前後の評価まで圧縮される現象すら起きるのだ。この制度的歪みこそが、富裕層が口を揃えて「相続対策なら不動産一択」と主張する最大の根拠である。

評価額圧縮のメカニズムと具体的試算の凄み

具体例を挙げて比較してみよう。仮に5000万円の現金をそのまま残した場合、相続税評価額は当然5000万円だ。だが、この5000万円で収益物件（賃貸アパートなど）を購入して子に譲った場合どうなるか。まず建物の固定資産税評価額は約6割（3000万円）に下がり、貸家建付地としての補正が入ることでさらに評価が下がる。結果として、相続税評価額が2000万円台前半まで激減することは珍しくない。

税率が20%のゾーンにいる相続人であれば、評価額が3000万円下がればそれだけで600万円もの現金が手元に残る計算になる。金融機関に預金として眠らせておくことが、いかに税務上の機会損失を生んでいるかがよくわかるはずだ。特に都市部の好立地物件であれば、時価が下がるリスクを抑えつつ評価額だけを強烈に押し下げることが可能であり、このギャップをいかに攻略するかが相続戦略の核心と言える。

節税メリットの裏に潜む「分けられない」という構造的欠陥

だが、世の中に完璧な資産など存在しない。不動産による節税効果に目を奪われ、全財産をアパートやマンションに変えてしまうと、相続発生時に恐ろしい地獄を味わうことになる。不動産の最大の弱点は「物理的に綺麗に切り分けられない」ことだ。

現金であれば、1円単位で兄弟姉妹と均等に分けることができる。1000万円を長男と次男で500万円ずつ分ける作業に議論の余地はない。しかし、1軒の家や1棟のアパートをどう分けるのか。「兄が引き継いで弟に代償金を払う」「共有名義にする」「売却して現金を分ける」などの選択肢があるが、どれも一長一短で深刻な感情的対立を引き起こしやすい。共有名義にした瞬間、将来の売却や大規模修繕に全員の同意が必要となり、不動産は完全に塩漬け化する。税金が安くなっても、身内同士が骨肉の争いを繰り広げてしまっては元も子もないのだ。

相続における注意点とプロのアドバイス

現金と不動産のどちらで相続すべきかは、資産構成や相続人の状況によって大きく異なります。ここでは、判断を誤らないための重要なポイントを解説します。

最大の落とし穴は、不動産の流動性の低さです。評価額が低く節税効果が高い不動産であっても、すぐに現金化できないため、納税資金が不足したり、遺産分割トラブル（「争族」）を引き起こしたりするリスクがあります。特定の相続人が不動産を継ぎ、他の相続人に代償金を支払う「代償分割」を行う場合も、十分な手元資金が必要です。

また、近年の税制改正（小規模宅地等の特例の要件厳格化やタワマン節税の規制など）にも注意しなければなりません。節税目的だけで安易に不動産を購入すると、想定していた評価額の圧縮効果が得られない可能性があります。

プロからの提案として、まずは「相続財産の棚卸し」を行い、現金と不動産のバランスを最適化することをおすすめします。納税用や生活用として一定の分割しやすい現金を残しつつ、余剰資金で収益性や流動性の高い不動産を活用するのが最も賢明なアプローチです。

よくある質問（FAQ）

Q1. 不動産と現金、結局どちらで残すのが一番得ですか？

節税面だけで言えば、相続税評価額を低く抑えられる不動産のほうが有利です。しかし、分割のしやすさや納税資金の確保という点では現金が勝ります。家族構成や資産額に応じたバランス調整が不可欠です。

Q2. 実家を相続した場合、すぐに売却して現金化したほうがいいですか？

節税特例（「空き家にかかる譲渡所得の3,000万円特別控除」など）を適用できるか確認してから判断するのが得策です。要件を満たせば、売却時の譲渡所得税を幅広く抑えることができます。

Q3. 相続人が複数いる場合、揉めないための不動産対策はありますか？

生前に遺言書を作成しておくか、遺言がない場合は代償分割（不動産を得た人が他の方に代償金を払う）や換価分割（売却して現金で分ける）を検討するのが効果的です。

編集部の一言

相続対策において「絶対的な正解」はありません。節税数値にとらわれすぎず、「残された家族が円満に手続きを終えられるか」という視点を持って、現金と不動産をバランスよく準備することが大切です。